OPINIÓN. Alquileres
ME LO HA DICHO MI ABOGADO. Por José Ignacio Sanchez Rubio
, abogado y economista (
Desde hace algún tiempo, seguidores de esta sección me vienen haciendo preguntas acerca de la cuestión de los arrendamientos de viviendas y locales. Hasta ahora, he ido contestando por correo electrónico las preguntas que me evacuaban pero hace unos días, me encontré casualmente en el bar del Castillo de San José con un conocido que, aprovechando la ocasión me trasladó su desesperación por la situación que atravesaba con un local que tenía alquilado, y que llevaban casi un año sin pagarle.
Como el asunto creo que resulta de interés general, voy a permitirme trasladarles una serie de sugerencias, que resultarán de indudable interés para aquellos de Uds. que tengan algún inmueble en alquiler y, para el resto, supongo que no les vendrá nada mal ampliar su cultura general, por aquello que dicen, que no te acostarás ningún día sin haber aprendido algo nuevo.
El arrendamiento de cualquier inmueble, no constituye otra cosa que un contrato entre el dueño o usufructuario del mismo y una persona, física o jurídica, en virtud del cual, el arrendador cede el uso de dicho inmueble a un tercero, al que la ley denomina arrendatario, generalmente a cambio de un precio. Si el inmueble en cuestión es una vivienda, que se arrienda para esa misma utilidad, el contrato estará regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que protege de manera especial los derechos de la parte que se considera más débil en la relación, esto es, del arrendatario.
Por el contrario, si el uso a que se ha de destinar el inmueble es distinto del de vivienda, la regulación se deja al libre arbitrio de las partes, aunque también le resultan de aplicación algunos preceptos de la LAU, en el caso de que no se haya previsto alguna circunstancia.
Lo primero que debe saber el arrendador es que el contrato de arrendamiento puede ser verbal, bastando para ello la simple voluntad de los intervinientes, pero resulta aconsejable, si necesitamos llevarlo a efecto ante cualquier discrepancia, que se formalice por escrito ya que, como reza el dicho, las palabras se las lleva el viento.
Para empezar, la LAU otorga al arrendatario un derecho de prórroga forzosa, cuando se trata de arrendamiento para uso de vivienda, de hasta cinco años. Dicho de otra forma, aunque Ud. arriende una vivienda por un año, al término del contrato el arrendatario puede quedarse, si él quiere, hasta otros cuatro años. Y si llegados los cinco años, no le ha avisado Ud. con antelación suficiente, de que desea finalizar el contrato, su inquilino tiene derecho a otra prórroga de tres años más. No sucede así con el arrendamiento para una oficina o actividad de negocios, en que el tiempo de arrendamiento es libre, sin que opere la prórroga automática. Eso sí, el tiempo que se fije en el contrato, en cualquiera de los casos anteriores, es obligatorio para ambas partes. Por ello, si su inquilino se va antes de tiempo, tiene Ud. derecho a reclamarle las rentas de la duración completa del contrato.
En cuanto a la fianza que tiene que depositar el arrendatario, en poder del arrendador, es obligatoriamente de una mensualidad, en el caso de que el inmueble se destine a vivienda, y de dos mensualidades en el resto de los supuestos. Pero esa fianza no la puede retener el arrendador en su poder, sino que ha de depositarla en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Canarias, que será quien la custodie, pero sin pagar intereses por ello. Además de esa fianza, obligatoria, el arrendador puede exigir fianzas o garantías adicionales.
En cuanto a la obligación de conservar adecuadamente el inmueble arrendado, el arrendatario está obligado a hacer un buen uso de la vivienda o local y si, a la terminación del arrendamiento, se hubieran originado desperfectos, el arrendatario está obligado a su reparación, aun cuando no se haya establecido así en el contrato. Por eso, una recomendación que debe seguir el arrendador, es la de sacar fotografías, tanto del exterior como del interior, del local o la vivienda, que pueden incorporarse como anexo del contrato y firmarse por ambas partes. De esta forma, podrá Ud. probar el estado en que lo entregó y reclamarle los daños sufridos, si fuera el caso.
Y como arrendador, debe Ud. saber que si arrienda una vivienda por plazo igual o inferior a cinco años, el arrendatario tendrá derecho preferente de adquisición, si Ud. se decide a venderla durante el periodo de arrendamiento.
Finalmente, sugerirles que aunque medien garantías bancarias en el alquiler, pongan Uds. en conocimiento de su abogado el hecho de que no se le paguen las rentas, inmediatamente que se produzca el impago. De esa forma, podrá actuar rápidamente y evitar así que el tiempo, que indefectiblemente va a consumirse en el desarrollo de la oportuna reclamación judicial, le resulte perjudicial ya que, en otro caso, verá peligrar el cobro de lo adeudado.
