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Toda la verdad sobre el alquiler vacacional

Beneficios y perjuicios de un negocio implantado en la sociedad, que equilibra el reparto de ingresos y enriquece a los canarios

 

  • Lancelot Digital
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    Mucha polémica se ha levantado este verano en torno al alquiler vacacional, una realidad que, por otra parte, ya existía desde hace décadas en este país, aunque de manera no regulada. Las plataformas digitales han convertido esta actividad económica en un auténtico fenómeno que no parece tener fin y que arrastra muchas ventajas para la población que ve como se incrementan sus ingresos y algunos inconvenientes que hay que sortear. El primero una legislación que regule esta actividad de manera adecuada y sin perjudicar al sector turístico profesional. Urge establecer unas normas de convivencia que sirvan para trazar los límites y las exigencias porque el alquiler vacacional, no nos engañemos, ha venido para quedarse.

     

    El alquiler vacacional es tendencia en Canarias, tanto que empieza a desbancar al tradicional en las áreas de  mayor concentración turística. Como siempre que surge una nueva actividad económica que irrumpe y compite con las tradicionales, las críticas no se han hecho esperar. Y es cierto que el alquiler vacacional exige una adecuada regulación y un control estricto que impida que se produzca una inflación descontrolada en el precio de las viviendas de una ciudad o una masificación turística excesiva. Se puede y se debe controlar. Pero no todo es malo. Hay muchos aspectos positivos en el alquiler vacacional como la creación de economía y el mayor reparto de ésta, beneficiando a muchas familias que con esos ingresos pueden afrontar de mejor manera sus gastos. Además abarata y facilita la posibilidad de viajar y conocer nuevos destinos a los usuarios menos acomodados o más jóvenes. Incentiva el gasto en la zona porque el usuario de alquiler vacacional, en general, prefiere gastar menos en el viaje y en el lugar en el que disfrutará de sus estancias en beneficio de los gastos en los restaurantes, museos, alquiler de coches y empresas de ocio de la zona. Es decir, gastan lo mínimo en el avión y optan por una casa particular en lugar de un hotel, pero comen y beben fuera a diario, compran regalos, alquilan coches y visitan todo lo que se pueda visitar en el lugar en el que se encuentran. En una palabra, consumen y, por tanto, generan una riqueza que llega a mucha más gente.

     

    En cualquier caso, el alquiler vacacional ha levantado muchas ampollas, especialmente entre los empresarios hoteleros que exigen una rápida regulación de esta oferta que, aseguran, compite directamente con ellos sin estar legalizada del todo.

     

    Regulación precisa

     

    La regulación, necesaria, del alquiler vacacional en Canarias no está siendo un proceso precisamente sencillo. El pasado junio, el Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC)dictaba una nueva sentencia anulando parte del decreto que regula el alquiler vacacional en Canarias. El nuevo fallo, emitido ahora tras un recurso de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (Ascav), tumbaba también el artículo que excluía la vivienda vacacional de las zonas turísticas y urbanizaciones mixtas turísticas-residenciales. En esta segunda sentencia, el TSJC  se pronuncia en el mismo sentido que ya hiciera anteriormente, señalando que el reglamento canario infringe la libertad de empresa y atenta contra la libre competencia según la normativa europea, según informan desde Ascav. Apenas un mes después, el TSJC emitía una tercera sentencia contra el decreto que regula el alquiler vacacional en Canarias. En el fallo, el tribunal se reafirmaba en que la prohibición de viviendas vacacionales en zonas turísticas "infringía claramente la libertad de empresa".

     

    Así las cosas, el Gobierno de Canarias empezó a preparar inmediatamente un nuevo decreto sobre el alquiler vacacional con el claro objetivo de endurecer la normativa de cara a la vivienda vacacional, única opción factible que le había dejado el TSJC. La intención era  consensuar con los Cabildos una nueva normativa que, sin infringir la libertad de empresa ni atentar contra la libre competencia, pero que fuera mucho más restrictiva en lo que respecta al alquiler de viviendas, de manera que tanto la calidad de la oferta como la seguridad en el destino quedaran absolutamente garantizadas. El nuevo reglamento, tal y como se lo plantea la Consejería de Turismo, deberá de garantizar la sostenibilidad del modelo turístico canario de manera que las exigencias sean equiparables a las del resto de la oferta turística actual, es decir hoteles y apartamentos.

     

    Para ello, el Gobierno se centra en la regulación de las plataformas digitales que comercializan viviendas vacacionales en Canarias. El objetivo es lograr que dichas plataformas sólo puedan publicar solo ofertas de pisos que estén dados de alta. En el caso de Lanzarote, además, surge un inconveniente añadido por la situación particular de La Caleta y La Graciosa donde, a pesar de que se cumple el espíritu del decreto, hay una controversia entre los técnicos de Medio Ambiente y los de Turismo del Cabildo. Mientras unos consideran que es factible, otros creen que el uso de viviendas vacacionales no está permitido por tratarse de viviendas turísticas en sí mismas, y el PRU prohíbe su uso turístico. Un problema añadido a una cuestión ya de por sí compleja.

     

    Desde la Ascav lo tienen muy claro “la vivienda vacacional, como actividad, tiene un impacto económico de 1.500 millones de euros en las islas, según el propio Gobierno de Canarias, por lo que genera empleo y una oportunidad para los canarios de participar de un recurso turístico que es de todos y todas", señalan.

     

    Por otro lado, denuncian que "además de las restricciones a las viviendas ubicadas en suelos turísticos, hay que sumar toda la problemática de los suelos rurales, que tanto en Tenerife como en Lanzarote, está bloqueando la regulación de viviendas que aún dotadas de cédula de habitabilidad no consiguen reconocimiento por parte de Ayuntamientos y Cabildos, aunque su construcción fuera incluso anterior a cualquier Plan de Ordenamiento y normativa urbanística", denuncia Ascav.

     

    Cada vez más usuarios

     

    Según los datos del último Barómetro del Alquiler Vacacional en Canarias, elaborado por la Universidad de Salamanca, el sector movió en 2016 unos 2.514 millones de euros, lo que supone 201 millones más que en 2015. La vivienda turística fue utilizada en las Islas en más de 3,5 millones de viajes, esto es, en 300.000 más que en 2015. Con estos datos, el estudio también concluye que la vivienda turística aumenta su peso en el archipiélago canario en comparación con otros alojamientos, como hoteles o casas rurales, "ya que de los residentes en España que contratan vivienda turística por ocio, el 86 % contrata tanto una como otra modalidad (vivienda turística y hotel), mientras que el 14 % solo utiliza vivienda turística".

     

    En relación a años anteriores, la tendencia es viajar más veces aumentado ligeramente la estancia media en el caso de las viviendas turísticas, circunstancia que incide en mayo medida en la elección de los viajeros. Así, de acuerdo a la cuarta edición del informe, el número de viajes realizados en estos dos últimos años, tanto por usuarios de vivienda turística como aquellos que simultanean vivienda turística y hotel aumentan, siendo 6, 4 y 7 viajes, respectivamente, frente a los datos de 2015 (5,5 y 6,5).

     

    Quienes se alojan en vivienda turística contratan 6,1 noches en 2017, en comparación con las 5,9 noches de 2015, unos datos superiores a las noches contratadas por aquellos que optan por el hotel, que disminuyen de las 3,9 noches en 2015 a las 3,3 en 2017. Es decir, los usuarios de vivienda vacacional optan por una mayor duración de la estancia, tal como destaca el informe.

     

    Por tanto, de este estudio se puede adivinar que las ventajas del alquiler vacacional atrae no solo a los turistas sino también a los residentes propietarios, ya que los precios de los alquileres actualmente en Canarias crecen ya a tasas mucho más aceleradas de lo que se revalorizan las viviendas en venta.

     

     La Caleta y La graciosa, situación particular

     

    El Gobierno se ha planteado como objetivo lograr que las plataformas digitales sólo puedan publicar  ofertas de pisos que estén dados de alta, es decir legalizar de la única manera que pueden la situación. En el caso de Lanzarote, además, surge un inconveniente añadido por la situación particular de La Caleta y La Graciosa donde, a pesar de que se cumple el espíritu del decreto, hay una controversia entre los técnicos de Medio Ambiente y los de Turismo del Cabildo. Mientras unos consideran que es factible, otros creen que el uso de viviendas vacacionales no está permitido por tratarse de viviendas turísticas en sí mismas, y el PRU prohíbe su uso turístico. Un problema añadido a una cuestión ya de por sí compleja. Y lo más curioso justamente, es que el alquiler vacacional nació justo para lugares como éstos, como Famara, La Graciosa, Punta Mujeres o Arrieta, entre otros muchos, dónde no existe oferta turística reglada o, si la hay, es escasa. De momento, ese alquiler no está legalizado pero las últimas sentencias judiciales lo permiten. Un motivo más para que el Gobierno encuentre la manera de regularizar esta actividad cuanto antes.

     

    Ventajas e inconveniente del alquiler vacacional

     

    Ventajas

     

    Mayor rentabilidad. Los ingresos procedentes del alquiler vacacional son mucho mayores que el de un alquiler tradicional. En el caso del alquiler residencial el ingreso medio mensual de un alquiler habitual 600 euros, en el caso del alquiler temporal, el ingreso medio mensual de un alquiler como vivienda temporal compartida 900 euros, mientras que en el caso del alquiler vacacional, el ingreso medio mensual de un alquiler como vivienda vacacional 1.800 euros.

     

    Pago asegurado. Cada día hay más preocupación entre los propietarios por el impago de las rentas del alquiler.  Por este motivo, hay muchos propietarios que se han animado a alquilar su vivienda  de manera vacacional, ya que de esta manera no hay riesgo de impagos. El pago del alquiler se realiza por adelantado,  antes de la entrada del huésped a la vivienda, por lo que no surge ningún riesgo.

     

    Mejor cuidado de su vivienda. Aunque se suele pensar lo contrario, la experiencia nos dice que la vivienda se mantiene más cuidada que en el alquiler de larga duración. Pues,  el cuidado de su vivienda está más controlado en alquileres de periodo vacacional, ya que, continuamente se está haciendo un control del estado de la vivienda.  Los alquileres de larga duración a la larga requieren de reparaciones y arreglos más costosos.

     

    Flexibilidad para utilizar su vivienda. Una de las principales ventajas de este tipo de alquiler se puede disfrutar de la vivienda propia en las fechas en que se desee hacerlo, sólo tienes que bloquear los días que te interesen.

     

    Selección de huéspedes. Además puedes hacer una selección del huésped basado en criterios propios, desde filtros de edad, mascotas, familias, parejas…

     

    Inconvenientes

     

    A pesar de la proliferación y el cada vez más extendido uso del alquiler vacacional, lo cierto es que también tiene algunos inconvenientes como, sin ir más lejos, la inflación descontrolada del precio de la vivienda y la misma escasez de ésta. Es decir, si todo el mundo opta por el alquiler vacacional, deja de haber casas para alquilar y las que aún se alquilan tienen precios imposibles.

     

    Hay más puntos negros, aunque lo cierto, que ninguno de ellos ha hecho especial mella en Lanzarote. La sustitución de los comercios, la saturación del espacio público, el exceso de ruido, el incivismo… son factores muy negativos que, no obstante, se pueden evitar con una adecuada regulación de esta tendencia.

     

     

     

    Perfil de usuarios del alquiler vacacional

     

    La mayor parte de los usuarios de alquiler vacacional, según se señala desde las asociaciones existentes, son familias y parejas. Porcentualmente, las familias suponen un 51%, las parejas un 28% y los grupos de amigos, un 19%. Éstos son los usuarios mayoritarios del alquiler vacacional, que valoran sobre todo precio, ubicación y entorno. Los  viajeros también se pueden dividir en urbanitas, de negocios, de montaña, ecologistas y tradicionales.

     

     

    Viajero Business o los que viajan por trabajo, suelen ser exigentes en lo que se refiere a la calidad. Suelen viajar en solitario o en pequeños grupos y sus estancias no suelen prolongarse más de unos días o una semana. Estos viajeros suelen buscar casa bien conectadas a internet, acceso a una impresora o un espacio donde poder trabajar.

     

     

    Familias con niños. Las familias buscan espacios amplios y cómodos que les faciliten el día a día durante sus vacaciones. La seguridad dentro de la vivienda es uno de los puntos clave durante su estancia, así como tener cerca un supermercado, una farmacia, parques, etc.

     

    Urbanitas.  Los viajeros urbanitas son los amantes de las ciudades, es decir aquellos que  realizan una escapada para conocer la ciudad. En su mayoría, este perfil se encuentra representado por parejas, aunque también viajan en pequeños grupos. Estos usuarios buscan comodidad y una buena ubicación, es decir estar céntricos. Dentro de este grupo existen múltiples perfiles a su vez. Sin embargo, uno de los más destacables son los millenials. Este grupo busca vivir y experimentar la autenticidad del lugar: una ruta gastronómica fuera de las guías con recomendaciones personales es un buen ejemplo.

     

    Grupos de amigos. Es cierto que este perfil de huésped no se encuentra entre los más populares, sin embargo, muchos amigos prefieren viajar en grupo para disfrutar de unas vacaciones en compañía y ahorrarse los gastos de un hotel. Este perfil busca libertad de movimientos, no tener horarios para las comidas y un espacio amplio del que disfrutar. La piscina o la proximidad al mar en estos casos es un plus añadido. Valoran también que la casa esté cerca de zonas de ambiente, ocio o supermercados.

     

    Amantes de la naturaleza.  Este perfil destaca por buscar opciones de alojamiento que respeten su entorno y, de ser posible, estén cerca de la naturaleza. Buscan espacios sostenibles y un uso adecuado de las energías. Son huéspedes muy exigentes con valores sociales muy sólidos y no les importa pagar un poco más con tal de que las viviendas que eligen estén preparadas para ser lo menos agresivas que sea posible con el medio ambiente.

     

    Los lugares más demandados por los usuarios

     

    Desde que empezó el verano, en el Charco de San Ginés, todas las viviendas que se han pasado al alquiler vacacional habían colgado el cartel de completo hasta final del verano. Se trata, sin lugar a dudas, de una de las zonas favoritas en Arrecife para los turistas que no dudan en pagar un precio más elevado con tal de disfrutar en ella de sus vacaciones. Los residententes en el Charco también notaron el pasado verano la presencia de turistas en la merma de aparcamientos o en los precios de los restaurantes de la zona, antes con una clientela mayoritariamente local. Pero, lo cierto es que los alquileres de la zona se han revalorizado y los restauradores han visto sus locales al completo mañana, tarde y noche.

     

    No es la única zona al alza, algo parecido ha ocurrido en Famara donde los propietarios no han dudado en pasarse a esta modalidad de alquiler sin que les dolieran prendas por tener que invertir para mejorar sus viviendas. Y es que el estado de la mayoría de estos apartamentos ha mejorado notablemente porque los turistas exigen calidad y una serie de condiciones en las viviendas que alquilan. No se dejan engañar.

    Comentarios (27)  



    Comentarios  
    # Tintin 10-12-2017 09:54
    Y al final que pasa cuando se rompe el equilibrio turista-residente?? No se puede vivir al precio que se marca, las autoridades siempre priorizan por el turista. Si en ciudades como arrecife no tenemos servicios dignos para la población ( policía, sanidad, limpieza) estamos preparados para acoger a mas??? Pero claro, el euro es el euro....
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    # Jerai 18-12-2017 10:16
    El ayuntamiento tendrá que invertir en ofrecer servicios de calidad para los ciudadanos y para los turistas que son nuestra principal fuente económica. Y no prohibir el alquiler vacacional que garantiza un mayor reparto de los ingresos del turismo y no solo para los grandes hoteleros como siempre.
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    # Aurora 19-12-2017 05:49
    Totalmente de acuerdo jerai. Es una vergüenza que hasta ahora solo se haya intentado prohibir el alquiler vacacional cuando es algo muy beneficioso para todos.
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    # Desde London 10-12-2017 11:01
    Tiene razón Mr. Tintín, una masificación de turistas que lo compran todo, alimentos, servicios.. que por unos días se permiten pagarlo, encarece la vida en perjuicio del residente que vive de un salario la mayor de la veces modesto.
    También es verdad que el beneficio de alquileres se reparte entre los habitantes de la isla en detrimento del beneficio de los hoteles pero baja la calidad del visitante.
    Hay que considerar que los beneficios de los hoteles pertenecientes a grandes compañías foráneas no se quedan y no benefician la isla,
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    # tito 10-12-2017 22:24
    Pues nada a hacer todos más pobres y a repartir miseria..Esto es un fenómeno que ocurre en todo el mundo, cuando antes nos preparemos para buscar la ecuacvión perfecta mejor, que tal construir viviendas subvencionadas para lo mas necesitados. O aprobar el plan general para que se libere suelo?
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    # Jerai 18-12-2017 10:18
    Esperemos que la nueva normativa apoye el alquiler vacacional que tiene más benéficos que inconvenientes.
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    # José 19-12-2017 05:59
    Eso es lo que deberían hacer apoyar al alquiler vacacional que realmente sí que beneficia a las islas y no depender del loby hotelero
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    # Manuel 19-12-2017 05:51
    Desde London es cierto que sube los precios pero en las zonas turísticas. Y sinceramente creo que el alquiler vacacional dinamiza la economía canaria y reparte el beneficio del turismo entre todos y no solo los hoteleros.
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    # José 19-12-2017 05:57
    Me hace gracia que la gente diga que el alquiler vacacional es un turismo de peor calidad. En qué se. Basan? Porque en mi opinión es un turismo de mejor calidad ahorran en transporte y alojamiento que es lo impuesto y de ese ahorro consumen más en toda la isla visitando, comiendo, cenando etc etc yo soy pro-turismo vacacional. Lo vergonzoso es que se intente prohibir el turismo vacacional como afirmó el Tribunal.
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    # yo 10-12-2017 11:27
    Como se siga fomentando y apoyando asi el alquiler vacacional se llegará al punto de ibiza , en el que los residentes y trabajadores no tendran donde vivir o tendra que dedicar todo su salario al alquiler de un cuchitril o una furgoneta vivienda. Sino diganselo a las familias que con este boom han tenido que abandonar su vivienda alquilada por culpa de esta práctica muchas veces irregular.
    Se esta formando una burbuja que en algún momento explotará.Esta claro que mientras haya dinero facil no espavilaremos.
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    # Jerai 18-12-2017 10:21
    lo que está claro es que donde se tiene que permitir en en las zonas turísticas y por supuesto que igual que en todas las ciudades del mundo si quiere vivir en los campos elíseos en Paris lo tienes que pagar. Pero no por el alquiler vacacional sino por la zona. Se debería apoyar mucho más el alquiler vacacional que gracias a él somos muchos los canarios que comemos.
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    # Vicente 19-12-2017 06:07
    Yo se nota que no sabes de lo que hablas. El alquiler vacacional ha sido de todo menos apoyado. Y lo que no es normal es que si vives en buena zona de alquiler no pagues por ello, la gente que ha tenido que abandonar sus casas es porque vivían en alquileres de larga duración con rentas ridículas en las mejores zonas de Lanzarote. Hablas de trabajadores... como sigamos restringiendo el turismo y prohibiendo el alquiler vacacional va a haber de todo menos trabajo. Lo que tienen que hacer los políticos es favorecer el alquiler vacacional que reparte riqueza y beneficia a todas las islas y para evitar la subida de precios de la vivienda Liberar terreno y facilitar la construcción de vivienda privada y pública no prohibir una actividad económica que beneficia a todos los canarios.
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    # Guau 10-12-2017 14:09
    Que se llenen los bolsos pero que también paguen impuestos. Y vamos el turismo que está viniendo ahora mismo a lanzarote no gasta ni bromas nos van a llevar a la ruina. Llevo años trabajando en comercio y jamás vi cosa igual. Estoy de acuerdo en que aqui acabaremos como en ibiza en lo que respecta a la vivienda...que me expliquen donde esta el beneficio....
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    # Jerai 18-12-2017 10:24
    Pues si no has notado el gran beneficio en los últimos Años replantéate tu negocio porque algo estás haciendo mal. 1.500 millones se quedan en la isla y se reparten entre restaurantes, tiendas, bares, discotecas etc etc no solo se queda en el hotel. El problema es que pase como en Mallorca que en tiempos de crisis los hoteles pusieron todo incluido y se hundió todo
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    # sufridor 10-12-2017 16:05
    Las ventajas son sólo para los propietarios y los inconvenientes lo sufren el resto de la población residente. Subidas de precios, ya te cobran un café a precio de zona turística, la convivencia con turistas que vienen a divertirse mientras otros tienen que madrugar para ir a currar,no es compatible. Controlan las camas hoteleras para luego permitir alquileres vacacionales.
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    # Manolo 19-12-2017 05:37
    Eso es pensar de forma muy corta. El beneficio es para toda la economía canaria.
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    # NOSTRADAMUS 11-12-2017 10:27
    RUINA. Burbuja Inmobiliaria
    Turismo de baja calidad
    Alquiler para residentes carísimo

    Pierde Lanzarote. Ganan unos pocos
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    # Rosa 19-12-2017 05:40
    Gracias al alquiler vacacional muchas familias en Lanzarote hemos salido de la crisis y es un turismo de calidad. Lo que no puedes es pretender vivir en la mejor zona y no pagar por ello. No encarece el alquiler vacscional encarece la zona como toda la vida
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    # velay 11-12-2017 13:18
    El taparse los ojos ante la gran cantidad de disparates ilegales que se está haciendo con el alquiler vacacional. Es riqueza para hoy, pero hambre para mañana.
    ¡ Tiempo al tiempo ¡. Y no me vale, aquello de maricón el último
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    # Sergio 19-12-2017 05:42
    Ilegal es lo que hacen los políticos intentando prohibir el alquiler vacacional y beneficiar sólo a los hoteles. Eso si que es riqueza para unos pocos y hambre para todos. Viva el alquiler vacacional!!!
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    # Fabiana 04-04-2018 10:48
    Hoteles SIN el todo incluido,son puestos de trabajo que no ofrece el alquiler vacacional....
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    # Koto 12-12-2017 18:07
    En lugar de regular una actividad beneficiosa y con futuro nos ponemos a llorar como plañideras; las viviendas sociales son las que tienen que demandará o que los gobiernos construyan viviendas y las alquilé, lo otro es negar la evidencia
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    # Miguel 19-12-2017 05:44
    Totalmente de acuerdo Koto. El alquiler vacacional beneficia a todos! Eso es lo que tendrían que hacer los políticos crear vivienda social.
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    # Misi 16-12-2017 14:13
    La vivienda vacacional infla la economia de los canarios y mucho mejor repartida.
    Los hoteles con todo incluido si es una ruina para Canarias, ademas el dinero que entra al hotel no se invierte en Canarias.
    De los comentarios que he leido, aseguro que nadie a pasado miseria con la crisis
    y nadie tiene su casita alquilada, de lo contrario pensarian de otra manera.
    Responder | Responder con una citación | Citar
    # Aurora 19-12-2017 05:46
    Muy de acuerdo. Ojalá regulen el alquiler vacacional para que nos beneficie a todos los canarios y podamos seguir ganando dinero y no como hasta ahora que solo es para terminar con él.
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    # JRM 08-04-2018 13:34
    Muchos razonamientos correctos pero:
    1- No debemos rehusar la riqueza, hay que obligar a los politicos a que resuevan los problemas de los residentes para eso les votamos.
    2- No se trata de robar clientes a los hoteleros, se trata de aumentar el número de turistas para incrementar la riqueza.
    3- Las viviendas residenciales no huyen al alquier vacacional por dinero, lo hacen para evitar inseguridades que nuestros politicos aun, despues de muchos años, no han querido resolver. Aqui se cobra, pues allá que voy.
    4- Los jovenes deben pensar en alquilar casas y si las actuales están caras, deben pensar en casas de madera o las nuevas casas modulares que son más ajustadas y más económicas.
    No hay mayor problema si se adoptan las medidas correctas pero no debemos rechazar la creación de riqueza, sólo debemos reajustarnos para recibirla.
    Saludos
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    # Nena 01-05-2018 21:06
    Los políticos tienen que solucionar la situación .
    Queremos más riqueza.
    Y que se regule y se paguen impuestos.
    Es absolutamente necesario.
    La cantidad de viviendas que actualmente se encuentran sin legalizar suponen una perdida de impuestos que se podria utilizar para muchas cosas que hacen falta
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