Ocho años de política de vivienda con Pedro Sánchez: más regulación, pero menos casas

España suma más de tres millones de habitantes, más de 1 millón de hogares pero sólo 700.000 viviendas

La pregunta que se impone tras ocho años de Gobierno de Pedro Sánchez es incómoda: ¿por qué la política de vivienda no ha conseguido resolver el problema de acceso a una casa?

Los datos demográficos ayudan a explicar la dimensión del desafío. España tenía 46,66 millones de habitantes en enero de 2018 y, según el último dato oficial disponible del INE, alcanzó los 49,80 millones el 1 de julio de 2026. Son 3,14 millones de habitantes más, un crecimiento del 6,74%. La población actual es, además, el máximo histórico.

La evolución de los hogares refuerza esta presión sobre el mercado residencial. España pasó de unos 18,50 millones de hogares a comienzos de 2018 a 19,81 millones el 1 de abril de 2026, según el INE. Son alrededor de 1,3 millones de hogares adicionales en ocho años, un aumento cercano al 7%, que refleja que la demanda de vivienda no solo crece por el aumento de población, sino también por la formación de nuevos hogares.

El problema es que la oferta residencial no ha reaccionado al mismo ritmo. El Banco de España ha señalado que el desajuste entre una demanda creciente y una oferta de vivienda rígida constituye uno de los principales factores detrás del encarecimiento residencial. Frente a ese aumento de la demanda, entre 2018 y 2025 se terminaron en España unas 697.000 viviendas, según los datos del Ministerio de Vivienda. De ellas, alrededor de 76.800 fueron viviendas protegidas, apenas el 11% del total. La producción residencial se situó así en una media de unas 87.000 viviendas anuales, muy por debajo del ritmo de creación de nuevos hogares durante el mismo periodo.

La Ley de Vivienda de 2023, principal apuesta legislativa del Gobierno, introdujo mecanismos de contención de alquileres y reforzó determinadas garantías para hogares vulnerables. Sin embargo, organismos económicos como el Consejo General de Economistas han advertido de que los controles de rentas, la inseguridad jurídica y la falta de suelo pueden reducir los incentivos de los propietarios y promotores para aumentar la oferta.

El debate se extiende también a la burocracia. La dificultad para transformar suelo en residencial, los largos procedimientos urbanísticos, la tramitación de licencias y la falta de seguridad jurídica retrasan durante años la incorporación de nuevas viviendas al mercado.

La paradoja es evidente: España tiene más población y más hogares, pero la construcción y puesta en el mercado de vivienda no avanzan con la misma velocidad.

Analistas varios indican que el debate, por tanto, no debería limitarse a cuánto se puede topar un alquiler. La cuestión de fondo estaría en analizar si España está creando las condiciones necesarias para generar más suelo residencial, acelerar licencias, reducir la burocracia, ofrecer seguridad jurídica y construir suficiente vivienda.